Пояснительная записка
I. ОБЩИЕ ДАННЫЕ
Архитектурно-градостроительное обоснование застройки территории
общей площадью ориентировочно 180 га вблизи поселков Репино и Ленинское
Выборгского района Ленинградской области выполнено на основании
договора № 32-2004 от 7 сентября 2004 года, техническим заданием
на разработку концепции развития территории и в соответствии с действующими
СНиП РФ:
- СНиП 2.07.01-89* Градостроительство, Планировка и застройка
городских и сельских поселений
- СНиП 2.08.01-89* Жилые здания
- СНиП 2.09.01-87* Административные и бытовые здания
- СНиП 21.01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений
II. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ
Территория общей площадью 179,9 га располагается в Выборгском районе,
Ленинская волость, урочище "Алакуль", урочище "Хаапала",
участок "Победа" и участок вблизи посёлка Ленинское "ЛСР".
По приближенности к главным транспортным сетям, укрупненно, всю
территорию можно разделить на две основные группы:
- I группа участков объединена примыканием к трассе "Скандинавия"
и составляет общую площадь около 110 га.
- II группа объединена общим въездом с автодороги "Парголово-Огоньки"
и состоит из нескольких участков, связанные сегодня грунтовой
дорогой и составляет общую площадь около 70 га.
Основной въезд на территорию предполагается с трассы "Скандинавия".
Коттеджные поселки эконом класса Ленинградское шоссе ...
"Старвиль" - клубный коттеджный поселок премиум класса из 65 домов в
Подмосковье. Единая архитектура коттеджей и эксклюзивных таунхаусов в ...
http://realty.dmir.ru/mo/new-homes/kottedzhnye-poselki-ekonom-klassa-leningradskoe-shosse/
Оба участка расположены в зоне наиболее престижной и перспективной
коттеджной застройки Ленинградской области, обладают хорошей транспортной
доступностью и замечательными природными условиями - что предполагает
особый, индивидуальный градостроительный подход к решению планировок
каждого посёлка.
Наличие единого собственника и застройщика, а также стремление
создать гармоничную архитектурную среду диктует необходимость определения
основных градостроительных и планировочных решений, характерных
для всех коттеджных поселков в рамках отведенного участка.
Главными требованиями для формирования концепции развития территорий
стали:
-
выявление исторических, ландшафтных и градостроительных особенностей
данного участка с целью создания собственного архитектурного
образа;
-
функциональное зонирование застройки с разделением жилой, административной,
социально-культурной и эксплуатационно-ремонтной службами;
- экономические требования по оптимизации протяженности транспортных
и инженерных коммуникаций.
Выявление разнообразия архитектурных и социальных решений в рамках
единой концепции с целью привлечения максимального количества покупателей.
Основной градостроительной идеей, объединяющей участки стало использование
двух главных элементов классического градообразования: "площадь"
- "улица".
Близость застройки к Санкт-Петербургу предполагает базировать
фундаментальные решения на общих с "альма-матер" принципах.
Классический генплан Санкт-Петербурга построен на чередовании "прошпектов"
и площадей - организацию визуальных осей и доминант.
Проведенный анализ изменения генпланов города 1715 г., 1737 г.,
1753 г., 1792 г., 1828 годов после переноса столичных функций в
1710-1712 гг. показал развитие и сосуществование двух начал в планировании:
живописное (первоначальное) и регулярное (европейские тенденции
города "Нового Времени").
Взаимодействие живописного и регулярного, многоцентровость, торжественность
оформления большой перспективы, панорамность, ансамблевое единство
- вот основные особенности формирования генплана Петербурга, используемые
в планировании новой застройки.
Чередование площадей и проспектов и их адаптация к ландшафту стало
основным приемом проектирования генплана коттеджных поселков.
При этом особенности расположения, транспортные и технические
ограничения продиктовали индивидуальный подход в использовании приема
для каждого отдельного участка или группы участков.
Учет возможной стадийности строительства повлиял на определение
приоритетов в архитектурных решениях.
II.1. Градостроительные решения участков,
примыкающих к трассе "Скандинавия", урочище Алакуль
Градостроительное решение основаны на создании трех основных проспектов-перспектив
и их различных планировочных интерпретациях.
Градостроительная структура "урочища Алакюль"
Ось, идущая с востока на запад - "Ось времени", пересекается
двумя проспектами "север-юг", направленными в сторону
Санкт-Петербурга и Финского залива и существующей речкой, образующей
естественную рекреацию.
Въезды в посёлок организованы в виде площадей. Каждая площадь имеет
свои функциональные и архитектурные особенности.
Весь участок делится на 7 коттеджных поселков разного социального
и экономического уровня и архитектурных решений.
1. посёлок 1 (условное название "Технополис "Северное")
2. посёлок 2 ("Перспектива")
3. посёлок ("Кантри-Клаб")
4. посёлок 4 (Таунхаузы)
5. посёлок 5 (Выставочный)
6. посёлок 6 ("Малая Голландия")
7. посёлок 7 ("Новый мир")
Каждый посёлок обладает своей инфраструктурой: администрация, сервис,
детские площадки, пр. Крупные торговые, спортивные и учебные учреждения
располагаются на площадях, выходящих к общей транспортной сети.
Устройство разнообразных общих рекреационных зон внутри каждого
посёлка призвано поднять качественный уровень и привлекательность
застройки, придать поселку индивидуальность.
1. посёлок "Технополис "Северное", примыкает к въезду
на участок с трассы "Скандинавия", для въезда на территорию
с трассы предполагается устроить организованный поворот (круг или
светофор). Идеальным транспортным решением могло бы стать устройство
эстакады для поворота с трассы на существующую дорогу, так как,
несомненно, вся территория в сторону пос. Ленинское имеет тенденцию
к дальнейшему активному освоению под коттеджные поселки
Въезд организован зданиями административного и социально-бытового
назначения. Угловой участок, примыкающий к дороге предлагается приспособить
под торговый комплекс и часть территории - службы ремонта и эксплуатации.
Композиционный центр посёлка - бульвар с односторонним движением
идущий с востока на запад. Ориентация всех внутриквартальных проездов
на бульвар одновременно создает хорошую инсоляцию участков "север-юг".
Характер застройки - плотный.
Средняя площадь участка - 0,15 га.
Классность посёлка - эконом-класс.
Характер архитектуры - традиционный, функциональный.
Средняя площадь дома - 250 м2
2. посёлок 2 "Перспектива".
Организован вдоль рекреационной зоны "север-юг", пересекающей
"Ось времен". На парк - проспект выходят участки. Таким
образом, внутри посёлка с плотной застройкой создана видовая перспектива,
обращенная в сторону Санкт-Петербурга и решенная в характерных для
парковой архитектуры Санкт-Петербурга классических традициях.
Средняя площадь участка - 0,15-0,17 га.
Классность посёлка - элитный.
Характер архитектуры - "загородная вилла", стиль палладианский.
Средняя площадь дома - 350 м2
3. посёлок 3 "Кантри-Клаб".
Организован двумя пересекающими "Ось времен" парками -
естественным, образованным ручьем, и искусственным - бульвар с односторонним
кольцевым движением, открытый в сторону Финского залива.
Средняя площадь участка - 0,17 га
Классность посёлка - бизнес-класс и элит-класс (вдоль реки)
Характер архитектуры - модернизированный историзм, террасы, линейный
силуэт, возможны 1-этажные дома с мансардным этажом.
Средняя площадь дома - 300-350 м2
4. посёлок 4 (Таунхаузы).
Образован на северной стороне участка и организован улицей с двусторонним
движением, идущей от "Соборной площади". "Соборная
площадь" с предлагаемой доминантой - церковью является началом
для бульвара посёлка "Кантри-Клаб".
Протяженный характер участка вдоль дороги предлагает создание буферной
шумозащитной зоны. Предлагается использовать для застройки блокированными
домами.
Средняя площадь участка - 0,06-0,08 га
Классность посёлка - эконом-класс
Характер архитектуры - функциональный, дом "образцовой застройки"
(альбомы В. Гесте и Л. Русака, 1809 г.)
Средняя площадь жилой единицы - 180 - 220 м2
5. посёлок 5 (Выставочный).
Расположен между двумя дорогами на западе территории и предполагает
1-ую очередь застройки. Представляет 5 участков и офис продаж. Предлагается
построить 5 домов различной планировки, как демонстрационные с последующей
их продажей или устройством административных служб или для сдачи
в аренду.
Средняя площадь участка - 0,12-0,15 га
Классность - эконом, бизнес.
Средняя площадь дома - 200-350 м2
6. посёлок 6 ("Малая Голландия").
Организован вокруг внутренней прямоугольной площади на западе территории
и примыкает к выставочному участку. Прямолинейный характер застройки.
Площадь организована досуговым центром, магазином и кафе.
Средняя площадь участка - 0,17 га
Классность посёлка - элитный.
Средняя площадь дома - 350-400 м2
Характер архитектуры - современная интерпретация архитектуры Фландрии,
свободная планировка.
7. посёлок 7 ("Новый мир").
Организован двумя планировочными акцентами - въездная площадь и
бульвар.
Предполагает 1-ую очередь строительства, что диктует использование
уже подтвержденных планировочных и архитектурных приемов.
Средняя площадь участка - 0,17 га
Классность посёлка - смешанная: бизнес и элит.
Средняя площадь дома - 350-450 м2
Архитектура домов представлена как историческая, с современным решением
фасадов, выходящих на собственные участки - большой фронт остекления,
использование современных отделочных материалов. Планировка - свободная.
II. 2. Градостроительные решения второй группы участков,
расположенных на автомобильной дороге "Парголово-Огоньки"
"Ожерелье"
Вторая группа состоит из трех основных участков: "Победа",
"Хаапала" и "участок группы ЛСР"
Общее градостроительное решение этих поселков основано на общей
концепции "площадь - проспект". Для этой территории характерен
акцент на активное использование площади и ее интерпретации в организации
пространства. Ключевым образом могло бы служить слово "ожерелье".
1. посёлок "Победа".
Предлагается перенести дорогу к южной границе участка.
Организовать две въездных группы на главной площади. Характер ландшафта
устроить парковый с делением на "французский" (организованный)
и английский (естественный) парки.
Плотность застройки "французского" парка убывает с восточной
части к западной, завершая весь участок усадебными элитными домами.
Средняя площадь участка - 0,15-0,25 га
Классность - бизнес, элит.
Средняя площадь дома - 300-450 м2
Архитектура домов - усадебная, где первый этаж - сложный, рустованный;
второй этаж - легкий, с витражным остеклением.
Архитектура "английского" парка предлагается более сдержанной,
основной материал отделки - кирпич разных тонов.
2. посёлок "Хаапала".
Организован как чередование площадей "нанизанных" на общую
транспортную ось. Каждая площадь индивидуальна по планировочному
и архитектурному решениям.
Предлагается перенести существующую грунтовую дорогу к ЛЭП (в охранную
зону ЛЭП), что позволит оптимально организовать территорию без переноса
ЛЭП.
На этой группе участков расположены и группы домов, предполагающие
возможность индивидуального проектирования (в т.ч. и из-за развитого
рельефа части территории), дома тип "Кантри" и участки
на южной стороне, образованные домами тип "городской особняк",
с приемами, характерными для североамериканской архитектуры.
Средняя площадь участка - 0,17-0,20 га
Классность - бизнес-класс
Средняя площадь дома - 350-450 м2
Зона индивидуальной организованной (один автор-архитектор) и неорганизованной
(разные авторы-архитекторы) застройки может быть отнесена к элитной.
3. посёлок группы ЛСР "Батерфляй".
Территориально наиболее приближен к поселку "Ленинское".
Структура в плане напоминает бабочку. Спроектирован с учетом ландшафта
и организации лучших видовых точек. Въезд в посёлок с главной площади
и бульвара открыт к реке Сестра.
Средняя площадь участка - 0,22 га
Классность - элит класс.
Средняя площадь дома - 450-550 м2.
Архитектурное решение домов предполагается как современное, с учетом
развития традиций, фасады, выходящие к реке устроить с максимальным
остеклением, использовать террасы, видовые площадки.
Все требования к инфраструктуре поселков и благоустройству, изложенные
в тех. задании, учтены при проектировании генплана территории.
Технико-экономические показатели:
Общая площадь территории - 175,0 га
Общая площадь участков - 111,0 га
Общее количество домов - 598
Пос. Урочища Алакуль:
Площадь территории - 88,0 га
Площадь участков - 55,1 га
Количество домов - 302
Пос. "Новый Мир":
Площадь территории - 20,0 га
Площадь участков - 14,4 га
Пос. "Победа" "L-парк"
Площадь территории - 18,0 га
Площадь участков - 12,0 га
Количество домов - 59
Пос. Урочища Хаапала:
Площадь территории - 33,2 га
Площадь участков - 19,0 га
Количество домов - 109
Участок группы ЛСР
Площадь территории - 14,9 га
Площадь участков - 10,5 га
Количество домов - 56